改装工事の耐用年数を国税庁基準で会計処理する方法と減価償却の注意点一覧

2025年07月01日

「改装工事の耐用年数って、どこまで正確に把握できていますか？建物や内装のリフォームに関する会計処理は、国税庁が公表している法定耐用年数表が基準となります。たとえば、【鉄筋コンクリート造の建物】なら耐用年数は47年、【木造】なら22年が標準です。ですが、内装工事や建物附属設備の場合、その区分や工事内容によって耐用年数が大きく異なるのをご存知でしょうか。

『耐用年数の計算を間違えたせいで、想定外の税負担を強いられるのでは…』と不安に思う方も少なくありません。とくに、法定耐用年数を超えて増改築を行った場合や、経過年数を加味した「簡便法」での再計算など、判断を誤ると損失リスクにも直結します。

国税庁による2024年の最新耐用年数表や改正情報をもとに、いま必要なポイントを網羅的に整理しました。工事種類ごとの耐用年数と正しい減価償却、賃貸物件や中古建物への適用ルールなど、会計実務の現場で今まさに使える具体例・数値も多数掲載しています。

「どの耐用年数で処理すべきか迷っている」「減価償却の方法がわからない」といった疑問も、わかりやすく解き明かします。事業の損失回避・資産管理にも役立つ知識を手にし、正しい会計処理への一歩を踏み出しましょう。

改装工事の耐用年数とは―国税庁の基本規定とその重要性

耐用年数の定義と法的背景

耐用年数とは「固定資産が事業に使用できるとみなされる期間」を指し、税法上で重要な指標です。
この耐用年数に沿って、資産の取得費用を分割して経費計上（減価償却）することで、正しい会計処理と課税所得の計算が保たれます。

適切な耐用年数の根拠は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」にあり、国税庁が定期的に見直し別表で公表しています。法人や個人事業主は、この耐用年数に従い資産を管理し、確定申告や決算書に反映させることが求められます。

要点リスト：

資産価値の経年減少＝減価償却の根拠
税理士や会計担当者も制度理解が必須
法定耐用年数は税制の根底を支える

国税庁の耐用年数表とは何か

国税庁の耐用年数表は「固定資産の種類・用途・構造」に応じて法定耐用年数を規定。「別表1」は建物や構築物、「別表2」は建物附属設備、「別表3」は機械装置など資産種別ごとに分類されています。

耐用年数表の見方として、最も検索・利用が多いのは次の項目です。

資産区分	主な対象	代表的耐用年数
建物（別表1）	木造、鉄骨造、RC造等	22年、34年、47年
建物附属設備（別表2）	空調・給排水・電気設備	6年～15年
機械装置（別表3）	工場ライン・厨房機器等	5年～10年

主なポイント：

内装・改装工事は多くが建物附属設備or建物に該当
用途と構造により耐用年数が大きく変化
国税庁が公表する最新版（たとえば令和5年版）で必ず確認

改装工事における耐用年数の適用範囲

改装工事の費用は、その用途や内容によって適用される耐用年数が異なります。内装リニューアルの大半は建物附属設備や構築物、場合によっては什器や備品として計上されます。

カテゴリ別・主な耐用年数例：

工事・設備の内容	主な勘定科目	法定耐用年数
木造建物内装	建物	22年
RC造建物内装	建物	47年
電気・給排水・空調工事	建物附属設備	15年
飲食店舗改装設備	建物附属設備	10年・15年
賃貸物件に設置した造作	構築物・建物附属設備	10年など用途に応じ決定

重要ポイント：

他人建物の内装造作は所有権や契約期間により耐用年数を短縮するケースあり
固定資産台帳や耐用年数表で区分を必ず確認
減価償却費の適正な算出が税務リスク軽減につながる

正しい耐用年数の知識は、経理や税務申告はもちろん、資産管理・事業計画にも直結します。国税庁の最新情報を活用し、誤った分類や期間設定がないよう注意しましょう。

改装工事の耐用年数の計算方法と具体例

新築建物と中古建物での耐用年数計算の違い

耐用年数の計算は新築と中古で異なり、改装工事の場合も適用規定がポイントです。国税庁が公開する「減価償却資産の耐用年数表」は新築・中古に適用され、建物・設備ごとに細かく分類されています。新築は法定耐用年数をそのまま用い、中古の場合は「簡便法」による計算が主流です。

簡便法の計算式：

法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％＝新たな耐用年数（1年未満切り捨て）
改装工事の種類や追加設備もこの方式で整理

具体例

鉄筋コンクリート造の建物を15年経過後に大規模改装した場合（法定47年）
47－15＋（15×0.2）＝35年
1年未満切り捨てで新しい耐用年数は35年となります

中古資産や再利用工事でも適用できるため、減価償却計算時の基準として活用されています。

経過年数や工事内容による加算・減算ルール

経過年数や改装工事内容で耐用年数が調整される場合、国税庁の省令・別表に基づく明確なルールがあります。改装工事が既存の建物の価値や耐久性を大きく高める場合は、残存耐用年数や加算修正が必要です。

主な加算・減算ポイント：

建物や設備の改良・増設等の場合、新規部位の法定耐用年数で判定
部分的改修なら資本的支出（資産計上）扱いで法定基準を適用
経過年数が法定耐用年数の80％を超えるケースは、簡便法で最低2年間の耐用年数設定となります

工事内容による判別例：

内装全体を一新する工事は新たな資産計上、耐用年数表の新設扱い
一部補修や修繕は経費計上

この判断基準が誤っていると税務調査時に問題となるため、法令・会計基準に基づいた正確な処理が求められます。

代表的な建物構造・用途別耐用年数の一覧表解説

建物構造や用途によって耐用年数は違い、国税庁の耐用年数表では業種や資産種類ごとに細分化されています。主要な項目を一覧で示します。

構造・用途	耐用年数（年）	主な適用例
木造・合成樹脂造建物	22	戸建住宅、木造飲食店舗
鉄筋コンクリート造	47	共同住宅、ビル
内装設備・建物附属設備	15	間仕切り、電気・給排水設備
店舗什器・造作	3～8	看板・棚・陳列ケース
他人の建物への造作	建物耐用年数×70％	賃貸用内装・外壁改修
冷暖房・換気設備	13	業務用空調・換気装置

工事内容や設置用途で耐用年数を見極め、固定資産台帳や減価償却計算に反映することが重要です。目的ごとに正しい勘定科目・算出方法を採用しましょう。

改装工事の耐用年数を正しく理解し、国税庁の最新の耐用年数表を活用することで、税務・経理リスクの軽減や企業経営の効率向上に役立ちます。

自社所有と賃貸物件で異なる改装工事の耐用年数の考え方

自社所有建物の耐用年数決定のポイント

自社で建物を所有している場合、改装工事や内装工事の耐用年数は国税庁の耐用年数表（別表1、別表2）に基づいて決定します。例えば、新築物件なら本来の耐用年数をそのまま適用しますが、中古建物では「新たな耐用年数」の計算が求められます。

中古の場合には経過年数を控除し、残りの年数に20％を加算するルール（20％ルール）が基本です。これにより中古資産の実態に即した減価償却が可能となります。

下記に主な構造別の耐用年数の目安をまとめます。

構造	新築耐用年数	20％ルール適用例（残存8年の場合）
木造	22年	9.6年（8年+8×0.2）
鉄骨造	34年	9.6年（8年+8×0.2）
RC造	47年	9.6年（8年+8×0.2）

この仕組みを知ることで、多様な建物の改装工事費用について正確な耐用年数の設定と経理処理ができるようになります。

賃貸物件の耐用年数の特徴と適用基準

賃貸物件での内装工事などは、賃貸契約期間との関連が大きなポイントとなります。自社で所有しない「他人の建物」に造作や設備を設置した場合は、国税庁が定める耐用年数一覧で該当の項目が適用されます。

しかし、賃貸契約期間が耐用年数より短い場合は契約期間を耐用年数とみなして減価償却することができます。たとえば、法定耐用年数が15年の内装設備でも、5年契約で退去予定なら5年間で償却が可能です。

項目	法定耐用年数	賃貸契約期間	償却年数の適用例
内装・造作	15年	5年	5年で一括償却

この運用により、キャッシュフローと経費計上のバランスが図りやすくなるため、多くの事業者に選ばれています。

他人の建物に対する造作・内装工事の耐用年数

他人の建物、すなわち賃貸物件での造作・内装工事では、工事内容や設備の種類ごとに異なる耐用年数が適用されます。国税庁の耐用年数表から該当項目を選ぶことが第一です。もし工事内容が複数にまたがる場合、それぞれに適した耐用年数を細かく設定する必要があります。

【主な例】

木造店舗の内装工事…22年
店舗用附属設備…15年
照明・空調設備…13年

慎重に勘定科目と耐用年数の区分を行うことが経理の正確性や税務調査対策に直結します。

また、賃貸契約終了時に撤去が義務付けられている場合は、その期間内での償却が認められます。耐用年数や契約内容の詳細確認は税理士への相談が推奨されます。

減価償却における改装工事費用の会計処理

改装工事費の減価償却が認められる要件

改装工事費を減価償却資産として会計処理できるかは、国税庁の規定に基づく判断が求められます。主な要件は下記です。

建物や構築物の機能を向上または価値を高める工事であり「資本的支出」と認定された場合
取得価額が10万円以上、耐用年数が1年以上ある工事であること
単なる修繕・保守ではなく、価値増大や使用可能期間の延長が明確であること

一方で、消耗品の補修や現状維持のための小規模な工事は「修繕費」となり、全額を経費処理する必要があります。否認される例としては、すでに耐用年数を経過していた設備の一部修理、または10万円未満の軽微な内装リフレッシュなどがあります。

減価償却の計算方法と耐用年数の活用

減価償却の計算方法には、国税庁の耐用年数表を基準に「直線法」と「定率法」の2種類があります。最も一般的な方法は直線法で、取得価額から残存価額を引いた額を耐用年数で均等に配分します。

主な耐用年数の目安を表にまとめます。

工事種別	耐用年数（年）
木造の内装・改装	10～22
非木造（鉄骨・RC）の内装	15～38
電気設備	15
冷暖房・衛生・給排水設備	13～15
店舗用什器	3

直線法の例

取得価額120万円、耐用年数12年の場合
年間償却費：120万円÷12＝10万円

定率法の特徴

初年度の償却費が多く、年を追うごとに減少します。特定の業種や資産適用時に選択可能です。

耐用年数の活用は、国税庁の耐用年数等に関する省令や別表を参照することで、工事ごとの適切な会計処理につながります。

取得価格・償却開始時期の設定と注意点

改装工事の取得価額は、設計費や施工費、材料費など全ての直接費用を合計し資産計上します。取得価格の正確な把握は、適正な減価償却計算と経費管理に直結します。

償却開始時期は原則として、工事完了し使用を開始した日となります。そのため、引渡し前の未使用期間は償却の対象外となる点に注意が必要です。

会計処理上の主な注意点は以下の通りです。

改装工事の内容毎に正しい勘定科目（建物、建物附属設備、構築物など）を選定すること
優遇制度や即時償却の適用要件を確認し、資産管理台帳や帳簿への正確な記録を行うこと
課税関係や消費税区分も整理し、申告書作成時には証憑の保管と記録を徹底すること

適切な耐用年数と会計処理の選択は、税務署の調査時や損益管理の観点でもトラブル回避につながります。

改装工事の勘定科目区分と会計処理の実務ポイント

建物、建物附属設備、構築物の区別基準

改装工事の会計処理では建物・建物附属設備・構築物の区分が重要です。勘定科目ごとに処理方法が異なるため、国税庁の耐用年数表や耐用年数等に関する省令の確認が欠かせません。

下記の表で主な区分と具体例を整理します。

区分	主な内容	耐用年数の目安
建物	建築物本体、柱・壁・屋根など	木造22年、RC造47年など
建物附属設備	エレベーター、空調、照明設備	構造・設備ごとに13〜15年
構築物	看板、外構、フェンスなど	造作内容により10〜15年

建物本体に直接影響する工事は「建物」、付帯する設備の交換や増設は「建物附属設備」、独立した付帯物は「構築物」と分類します。これにより正しい耐用年数の適用と減価償却が可能になります。

資産計上と経費処理の判断基準

改装工事の費用は資産計上または経費処理のいずれかになります。判断基準は費用の内容や金額、そして工事による価値向上の有無です。

資産計上となる基準例

大規模な改修、増築、機能の著しい向上
1件あたりの取得価額が10万円以上
使用可能期間を延長する工事や設備

経費処理が認められるケース

原状回復など機能維持のみを目的とする修繕
軽微な内装、美装、定期清掃など

適切な判定には「改装工事の内容」「金額」「効果」を総合的に検討し、規程やガイドラインを遵守することが大切です。判断に迷う場合は税理士に確認することが推奨されます。

減価償却資産台帳の管理と税務調査対策

減価償却資産は資産台帳で適切に管理し、税務調査で指摘されないようにする必要があります。内装工事なども台帳記載が必要な場合が多く、下記のポイントを確実に抑えてください。

資産台帳管理の手順と必須項目

取得日、取得価額、耐用年数、償却方法を明記
工事内容・担当業者・設置場所など詳細もしっかり記録
減価償却費の計上年度と金額を毎年正確に反映

管理上の注意点

資産の異動・除却時には台帳で必ず履歴を残す
国税庁の耐用年数表や別表による分類を定期的に見直す
税務調査時に根拠となる契約書・請求書・設計図もセットで保存

これにより、法人・個人事業主問わず資産管理の信頼性と税務リスク低減が図れます。誤った会計処理や管理の不備は税務問題へ発展するため、最新の基準と耐用年数表を用いた運用が欠かせません。

複雑なケースに対応する耐用年数の特例・注意点

工事規模や費用割合が耐用年数に与える影響

改装工事においては、工事規模や改装費用の割合によって適用される耐用年数が異なるケースがあります。特に建物価値の50%以上に相当する大規模改装の場合、資本的支出と認められ、旧耐用年数ではなく新たな耐用年数の適用が必要となることが特徴です。

新たな耐用年数の適用が求められる代表例
1. 賃貸物件での大規模内装リフォーム
2. オフィスや店舗における設備改修

このような場合には「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」や「国税庁耐用年数別表1」などを基準にして、工事内容や資産分類ごとに適切な年数を見極めることが必須です。

ポイント

50%以上の増改築は個別に新耐用年数を設定
費用総額の確認と根拠資料の保管が重要

法定耐用年数を超える中古建物の取り扱い

中古建物や取得後の改装済み物件については、法定耐用年数を超えている場合、通常とは異なる計算方法を用いる必要があります。国税庁では「簡便法」が示されており、これによって耐用年数を2年未満にすることはできません。

テーブルで整理すると次のようになります。

建物の区分	法定耐用年数	簡便法での耐用年数設定
新築または未使用	法定耐用年数通り	-
法定耐用年数超過	最短2年	(法定耐用年数－経過年数)×20％＋経過年数／経過年数合計の2いずれか長いほう

簡便法の適用例

取得時点で経過年数が法定耐用年数以上の中古物件
二次利用が前提となる古い店舗の内装・設備

ポイント

耐用年数が極端に短くなる事態は防ぐ設計
新たな内装工事時は個別判断が必要

実務でよくある耐用年数の誤解とリスク回避策

実務上、改装工事や内装工事に関する耐用年数の設定ミスは減価償却費の過大・過少計上や税務調査での指摘リスクにつながります。誤った判断を防ぐには、次の点を確実に押さえることが重要です。

勘定科目の選定を明確に行う
- 建物
- 建物附属設備
- 構築物
国税庁「耐用年数表」や「耐用年数省令別表」で最新基準の確認
減価償却資産は10万円以上で資産計上、少額は経費処理可
内装工事の法定耐用年数が10年・15年等の根拠確認

リスク回避のためのチェックリスト

適切な耐用年数の確認
国税庁の最新資料による裏付け
記録・台帳で記載根拠を明確化

施工内容や改装範囲・勘定科目の違いで扱いも変わるため、工事内容ごとの区別と根拠資料の保存が不安解消のカギとなります。

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内装工事耐用年数国税庁で多い質問 - 10年・15年の耐用年数の根拠と計算方法

内装工事の耐用年数は、対象となる設備や建物構造によって異なります。国税庁の耐用年数表では、木造や鉄筋コンクリート造といった構造の違いだけでなく、内装設備の種類ごとに細かく年数が定められています。

下記は主な内装工事の耐用年数の目安です。

工事項目	耐用年数（年）	根拠
木造建物の内装	22	建物附属設備対象
店舗用造作・什器	3	事務用器具に分類
給排水・衛生設備	15	建物附属設備
一部冷暖房設備	13	建物附属設備

計算方法の例：
例えば、新設した給排水設備の費用が150万円の場合、「耐用年数15年」で定額法なら毎年10万円を償却として処理します。耐用年数10年や15年は、国税庁の耐用年数表（別表1・別表2）に沿って定める必要があります。

リフォームや内装工事を経費処理する際は、この耐用年数に基づき適切な勘定科目で仕訳・計上を行うことが重要です。

減価償却耐用年数表国税庁に関する疑問 - 耐用年数表の選び方と最新情報

減価償却で用いる耐用年数表は、国税庁が発表する「減価償却資産の耐用年数表」を参考にします。工事ごとに適用すべき表を確認することで、正確な会計処理が可能になります。

ポイントは以下の通りです。

建物そのもの、建物附属設備、構築物等で分類される
毎年更新される可能性があるため、最新版を参照
主な耐用年数表
- 別表1：建物・建物附属設備
- 別表2：機械・装置類
- 別表3：構築物

耐用年数表の種類	主な掲載内容	確認が必要な資産例
別表1	建物、建物附属設備	内装、照明、衛生設備等
別表2	機械装置	工場の特殊設備
別表3	構築物	屋外広告、アーケード等

耐用年数表の選定は、改装や新規導入する資産の用途・分類を正しく把握することが基本です。会計処理や税務申告時は、毎年の国税庁発表分を確認してください。

建物附属設備と固定資産の耐用年数違い - 賃貸と自社所有の判別ポイントを詳述

建物附属設備と他の固定資産は、耐用年数の考え方や判別方法が異なります。とくに賃貸物件では、資産計上・減価償却の判断基準が重要です。

【建物附属設備と固定資産・賃貸形態ごとの主な違い】

自社所有物件の場合
- 内装や設備も全て自己資産として計上
- 耐用年数は建物附属設備に準じる
賃貸物件の場合
- 他人所有の建物内で内装工事を行った場合、「他人の建物に対する造作物」として分類
- 耐用年数は「造作施工日から契約残存期間（最短）」または耐用年数表の数値のいずれか短い方を適用

区分	耐用年数基準	仕訳ポイント
自社所有（建物附属設備）	耐用年数表の通り	設備・建物附属設備科目
賃貸・他人建物造作	契約期間または耐用年数表の短い方	建物附属設備・造作科目

賃貸契約期間が残り5年である場合、耐用年数表で10年や15年に該当しても、5年で減価償却する必要があります。費用計上や経理・税務申告時の勘定科目間違いに注意しましょう。

リフォームや内装工事、建物附属設備の更新・追加を検討している際は、資産分類・耐用年数をしっかりと確認し、最新の国税庁基準に基づいた正しい決算処理を心掛けてください。

改装工事の耐用年数の正しい理解と信頼できる専門家活用法

税理士・公認会計士への相談ポイント

改装工事の耐用年数は国税庁が定める基準に基づいて正しく算出することが不可欠です。税務申告での間違いを防ぐためには、専門家への相談時に以下のポイントを押さえることが重要です。

減価償却の対象資産かどうかの確認
法定耐用年数、または簡便法の適用要否
減価償却資産の耐用年数表や別表Ⅰ・Ⅱの参照方法
附属設備（電気・空調・給排水等）ごとの分類
賃貸物件など“他人の建物に対する造作”の取り扱い

相談前に、工事の詳細や見積書、施工内容の分かる資料を用意しておくと、よりスムーズな対応が可能です。建物や設備ごとの耐用年数を正確に確認し、最適な減価償却が行えるようサポートを受けることが効率化のポイントです。

見積もり比較や発注時の耐用年数確認

改装工事の発注前には見積もり段階で取り付け機器や設備ごとの耐用年数を確認することが大切です。工事費用がどのような勘定科目で計上され、減価償却年数が何年かを確認しておくことで、経費計上・キャッシュフロー計画が立てやすくなります。

以下は主な工事項目と耐用年数の表です。

工事項目	耐用年数（年）	資産区分
内装工事（木造建物）	22	建物
内装工事（鉄筋コンクリート造）	47	建物
冷暖房設備（22kw以下）	13	建物附属設備
照明設備・電気設備	15	建物附属設備
給排水設備	15	建物附属設備
店舗造作（賃貸など造作物）	10～15	建物・構築物

工事ごとの耐用年数を正しく設定することで、税務上のリスク軽減と資産計画の明確化につながります。

2025年の最新国税庁方針および改装工事に関する耐用年数の動向と未来展望

2025年は、改装工事や内装工事の耐用年数に関して新たな動向が注目されています。国税庁の最新方針では、固定資産の耐用年数に関する基準がさらに明確化され、改装や内装の減価償却に関する判断がより実務的になっています。関与する工事内容ごとに正しい年数を適用する必要性が高まっており、法人・個人事業主ともに、経理・会計処理の見直しが不可欠です。賃貸物件における資産管理や減価償却資産の扱いでも、より厳密な規定が求められるようになっています。

2025年の耐用年数表改訂点と改正内容の詳細解説

2025年度の耐用年数表では、建物附属設備や内装工事に関する個別項目の細分化が進みました。特に「他人の建物に対する造作」や「建物附属設備」の扱いが明文化され、次のような対応が推奨されています。

内装や改装工事の主な耐用年数の目安は次の通りです。

区分	耐用年数（年）	備考
賃貸物件の内装工事	10～15	設備・用途で変動
建物附属設備（電気、空調、給排水等）	13～15	種類により異なる
木造建物改装（住宅・店舗）	22	国税庁耐用年数別表1参照
鉄筋コンクリート建物の改装	38～47	主体構造による

この表により個人・法人のどちらのケースでも判断がしやすくなりました。また、減価償却資産の耐用年数等に関する省令の見直しにも対応が求められます。経理上の勘定科目の選択や、費用計上タイミングの厳守も重要となりました。

今後注目すべき法令改正の兆候 - 税務上の対応準備とリスク管理

今後はさらに、デジタル管理やクラウド会計ソフトの普及を背景に、電子申告と耐用年数管理との連携が強化される動きが見込まれます。法改正では、耐用年数表国税庁令和5年等の内容更新に加え、耐用年数省令別表による判定基準がデジタル化対応版に改訂される可能性も考えられます。

財務・経理担当者は、直近の改正動向を定期的にチェックし、科目分類や減価償却の計算方法（定額法や定率法）に齟齬がないように注意する
設備や建物附属設備に関連する工事は、物件用途や業態に応じて適切な年数を設定する
複数年にわたる資産計上や入替時の対応も、税理士など専門家への相談を早期に行う

これらの対策により、申告ミスや余計な税務リスクを避けることができます。

長期的視点での改装工事耐用年数の考え方 - 資産管理・減価償却戦略の最適化

資産管理と経費最適化の観点から、耐用年数は単なる「年数の目安」だけでなく、事業計画全体の基盤となります。特に、減価償却の設計はキャッシュフロー管理、損益計算、資産台帳の整合性確保につながります。

定期的に耐用年数の見直しを行い、設備投資やリニューアル時のコスト配分を最適化する
法定耐用年数を超過した設備や造作は、故障リスクや維持コスト増加も考慮し計画的に更新する
固定資産税や損金算入の観点からも、正確な耐用年数設定で財務健全性を高める

専門知識を持つ担当者や外部の会計士・税理士との連携も効果的です。今後の法改正や新たな国税庁通達に敏感に対応し、2025年以降も継続的に最善の資産管理・会計戦略を構築しましょう。

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