【テナント初心者必見】知っておきたい原状回復工事のガイドライン
皆様は原状回復工事についてご存知でしょうか。
原状回復工事は退去の際に借りた時の状態に建物を戻す工事のことです。
実は原状回復工事でお悩みの方はとても多く、契約時の話し合い不足が原因のトラブルが非常に多いのが現状です。
そのため、原状回復工事については賃貸初心者にこそ知っていただきたいのです。これはテナントだけでなく住居も同様で、わからないからといって不動産や管理業者に任せきりにしてしまうと、ご自身で対応するよりも損をしやすくなってしまうのです。
また、先述の通り、契約時の話し合い不足が原因となっている場合が多いため、事前に国土交通省が発行している【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】を確認しておくことでトラブルを防げるのです。
今回は【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】の内容と注意点について解説いたします。
テナントと住居の原状回復の違い
原状回復とはテナントや住居を退去する際に入居する前の状態に戻すことを指しますが、賃貸と一言で言ってもテナントと住居では原状回復の範囲が全く異なります。
テナント
テナントテナントとはオフィスビルや商業ビルと賃貸契約をして入居する物件のことで、事務所や店舗などで使用される建物のことです。
テナントの場合、原状回復費用は経年劣化であっても借りた時の状態に戻す必要があるため、ほぼ100%原状回復工事が必要なのです。
例えば、店舗開業のため内装を変更した場合、厨房設備土間、床(シート、フローリング)、壁(クロス、ボード、間仕切り)、天井(クロス、ボード、断熱材)、照明、空調、ガス・水道・電気、看板などは全て撤去し、元の状態に戻します。
これは次に入居する業種を制限しないためであり、業態によっては設備や什器が多く作業項目も多く、原状回復費用も高額になります。
また、借主様で業者が選べる場合と、指定業者が存在する場合があります。
指定業者が存在しない場合は、自分で業者を探す必要がありますので、業者選びは手を縫か内容にしましょう。
ポイントとしては土間の斫りなどの音の出る作業は特に上下のフロアや隣店への配慮、配管作業ではガスや水道のビル側の配管を傷つけない等、解体ではなく原状回復工事の経験と実力のある業者選びが重要となりますので、施工事例などを見て、確認するようにしましょう。
住居
アパートやマンションなどの住居でも原状回復義務は存在します。
しかし、テナントとは異なりガイドライン上では、
『原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』
とされています。
(引用：国土交通省)
簡単にいうと、経年劣化、自然劣化だけでなく、家具を置いたことによる凹みも負担する必要ありませんが、借主の不注意での破損や誤った使い方での破損は原状回復義務が発生するという意味です。
借主が負担しなくていい具体例としては、日焼けしたフローリング、家電裏の電気焼け、自身等自然災害による被害、冷蔵庫など、家具家電設置による床の凹みなど挙げられます。
借主の故意や不注意による破損や誤った使い方での破損に該当する具体例は、ヤニ汚れしたクロス（禁煙の賃貸の場合）、結露を放置したカビ汚れ、物を落としたことによるフローリングの凹みなどが挙げられます。
退去時によくあるトラブルとは？
では退去時のトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。
これもテナントと住居で内容が異なります。
原状回復工事はトラブルの非常に多い工事です。
トラブルの内容別にご紹介します。
①施工範囲
１番多いトラブルが施工範囲の認識の不一致によるトラブルです。
具体的な事例だと、以下のようなトラブルがよく見られます。
テナントの場合、
『入居する際はコンクリートむき出しの床だったのに退去の際に長尺シートを引いて返すように言われた。』
『入居する際エアコンは無かったのに新品を設置するように言われた。』
『入居する前のままのサッシを新しいものにするように言われた。』
住居の場合、
『入居する際から汚れていた壁紙の交換費用を請求された。』
『部屋の設備のグレードアップ費用を請求された。』
テナントに関しては入居時にどの程度までの修繕をする必要があるのかを確認しておくことにより、認識の不一致を防ぐことができます。
住居の場合、ガイドラインに沿った内容のみ請求可能となりますが、入居した時の状態や費用負担の範囲についての認識の不一致によりトラブルとなることが多いようです。
防止策としては、入居してすぐに室内の傷や凹みなどを確認し、写真を撮っておくことで防止できることも多いです。
また、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインで定められている内容を知っておくことで負担しなくて良い費用を知っておき、請求された際にはガイドラインに定めてあることを伝えることで解決できます。
テナントと住居どちらでも言えることは、入居時に図面や仕様書(どこに何の商品を使われているかわかる表)をもらっておきましょう。
国土交通省発行の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの中でも入居前に管理会社とチェックシートなどで賃貸物件の状態を細かく確認するようにと推奨しています
（参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/国土交通省）
②施工費用
施工範囲の次に多いトラブルが施工費用です。
多くの方が原状回復を不動産屋や管理会社からの指定業者にそのまま依頼していことが多く、それを知っている施工業者は、相場よりも高額な費用を請求されている場合があります。
なぜ相場よりも高くなってしまうのかというと、原状回復工事は何十回と経験されているお客様は少ないので、多少相場よりも高く見積もっても気が付かないうえ、指定業者として契約していることも多いため、相見積もりを取られることが少ないからです。
借主としては相場が分からないだけに、予想の倍以上の見積もりが届いて驚いたというお話もあります。
対処法としては、入居時に指定業者がいるのか、指定業者以外で原状回復させてもらえないかを確認することです。
仮に指定業者が存在したとしてもオーナーと交渉のうえ、指定業者以外で行える場合もありますが、賃貸借契約書の書面で状回復工事の業者指定について取り決めが記載されている場合は変更できないでしょう。
事前に話し合いをすることで、お互いに認識を合わせられ、トラブル防止になります。
また、指定業者がいない場合でも油断は禁物です。
例えば、金額の安さだけで業者選びをしてしまうと、追加請求が発生し、実際に工事完了後の金額が相場よりも高額だったり、大きな音の出る作業を上下テナントの混雑する時間に行い苦情が来て工事がストップしてしまうなんてこともあります。
また、ビルの中には切ってはいけない配管や配線、ビル側の壊してはいけない線引きがあったりと繊細な部分が多くありますので、テナントの原状回復の経験豊富な業者に依頼するためにも相見積もりをとって、業者の特徴を確認するようにしましょう。
なお、テナントにおいてはスケルトン返しの他に、居抜き返しができる物件もあります。
居抜き返しの場合、厨房機器などの撤去に費用の掛かる大型設備を残すことができるので、退去時にオーナー様に確認することをお勧めします。
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いかがでしたでしょうか。
多くの方が退去間際に原状回復について考えだしますが、実は入居する時の行動が退去時の準備や費用に直結するため、とても大切です。
元々の傷を新品にして返すということがないように写真を撮ったり、チェックシートに管理会社立ち合いで記載するなど、原状回復でのトラブルに合わないようにしましょう。
とは言っても、テナントの場合は原状回復をしなくていいということはありませんので、費用を抑えた良い工事をするには指定業者だけでなく、相見積もりで比較して工事するのがベストになります。
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